المعماري والمشرف والمنفّذ والمقاول: من المسؤول عن ماذا في بناء فيلتك؟

حين يظهر شقّ في مبنى جديد، أو يتسرّب الماء من السقف في أول شتاء، يكون السؤال الأول دائمًا: على من يقع اللوم؟ المعماري يقول إن المخططات كانت صحيحة، والبنّاء يقول إنه بنى وفق المخططات، والمشرف يقول إنه قدّم تقريره. قد يكون الثلاثة صادقين — ويبقى المالك واقفًا بين ثلاثة أجوبة.

الجواب ليس في عقدك، أو على الأقل ليس فيه وحده. إنه في لائحة من أربعين مادة قلّما قرأها مالك: اللائحة التنفيذية للمادة ٣٣ من قانون النظام الهندسي ومراقبة البناء في إيران، التي أقرّها مجلس الوزراء عام ٢٠٠٤ (١٣٨٣ هـ.ش). والأحكام نفسها واردة في الفصل الثاني من مقررات البناء الوطنية (الأنظمة الإدارية). يشرح هذا المقال الأدوار من ذلك النص.

المصادر: اللائحة التنفيذية للمادة ٣٣ — مركز أبحاث البرلمان؛ النص الكامل على موقع اختبار (بالفارسية)

أربعة أدوار في لمحة

المصادر: اللائحة التنفيذية للمادة ٣٣؛ مقررات البناء الوطنية، الفصل الثاني، البند ٢-٥ «المشرف» (بالفارسية)

الصف الأخير هو أهم ما في هذا المقال. لكن أولًا، الأدوار الثلاثة التي عرّفها القانون.

المصمّم: من يوقّع المخططات

ما نسمّيه في الكلام اليومي «المعماري» تسمّيه اللائحة المصمّم — وهو ليس المعماري وحده؛ فمهندسو الإنشاءات والكهرباء والميكانيك مصمّمون أيضًا. بموجب المادة ٥ يجب أن تُعدّ جميع التصاميم «من قِبل أشخاص اعتباريين أو مكاتب هندسية مؤهلة لتصميم المباني تحمل ترخيص مزاولة»، وبموجب المادة ٧ لا تقبل البلدية إلا مخططًا وقّعه المصمّم وختمه «في حدود أهليته وطاقته».

فتوقيع المصمّم ليس زينة؛ إنه إعلان بأن المخطط يقع ضمن ترخيصه. وكيف تتحقق من هذا الترخيص تجده في دليل اختيار مكتب العمارة.

وتفصيل قلّما يُلتفت إليه: وضعت اللائحة قفل أمان بين المصمّم والمنفّذ. فبموجب المادة ١٤ على المنفّذ أن «يراجع جميع المخططات قبل التنفيذ، وإن وجد خللًا أبلغ المصمّم كتابيًا» بمقترحاته للتصحيح. والمنفّذ الذي ينفّذ مخططًا معيبًا بصمت قد أغفل هذا الواجب.

المشرف: عين مستقلة — لا تختارها أنت

كثير من المالكين يعدّون المشرف «مهندسهم». لكن اللائحة تقول غير ذلك. فبموجب المادة ٢٤ «يُختار المشرف من قِبل منظمة النظام الهندسي للبناء في المحافظة عند إصدار رخصة البناء، ويُعرَّف إلى المالك وجهة إصدار الرخصة».

والمادة ٢٥ تُحكم هذه الاستقلالية من الجهتين:

• لا يجوز للمشرف «أن يكون منفّذًا لكل المبنى الخاضع لإشرافه أو لجزء منه»؛
• ولا يجوز له «أن ينشئ أي علاقة مالية مع المالك أو أن يتصرف بما يجعل له مصلحة في المشروع».

وفي المادة نفسها جملة أخرى: «إشراف مصمّم المبنى على البناء لا مانع منه». أي أن المصمّم يمكن أن يكون مشرفًا أيضًا؛ أما الممنوع فأن يشرف المنفّذ على نفسه.

في أي المراحل يرفع المشرف تقاريره؟

بموجب المادة ٢٣ على المشرفين إبلاغ جهة إصدار الرخصة بانتهاء كل مرحلة رئيسية:

المصدر: اللائحة التنفيذية للمادة ٣٣، المادتان ٢٢ و٢٣

وإذا صادف المشرف مخالفة أثناء التنفيذ فعليه إبلاغ جهة إصدار الرخصة ومنظمة النظام الهندسي. وفي النهاية، بموجب المادة ٢٨، لا يحصل المبنى الذي يرى المشرفون أن مقررات البناء الوطنية لم تُراعَ فيه على شهادة إتمام البناء حتى يُصلَح الخلل — ولماذا تبقى فيلتك ناقصة بدونها شرحناه في مقال شهادة الإتمام.

إذن المشرف لا يمثّلك؛ إنه يمثّل الالتزام بالمقررات. وهذا في صالحك: من لا يتوقف أجره على رضاك لا سبب لديه ليتغاضى عن خلل.

المنفّذ المرخَّص: ممثلك الفني في الموقع

إن لم يكن المشرف ممثلك، فمن يكون؟ المادة ١٠ صريحة: «المنفّذ هو الممثل الفني للمالك في تنفيذ المبنى، وهو المسؤول أمام المشرف وسائر جهات مراقبة البناء عن جميع مراحل العمل». ويحمل المنفّذ ترخيص مزاولة في مجال التنفيذ، ويُذكر اسمه في رخصة البناء بموجب ملاحظة تلك المادة.

وفي المادة ١١ أثقل جملة في اللائحة: المنفّذ «يتحمّل مسؤولية صحة جميع أعمال التنفيذ في المبنى». ثم تعدّد اللائحة بقية واجباته واحدًا واحدًا:

• سلامة الموقع والمسائل البيئية (المادة ١٢)؛
• التنسيق مع المشرف، ولا سيما في «أجزاء المبنى التي ستُغطّى» (المادة ١٣) — فحديد التسليح الذي سيُدفن في الخرسانة أو العزل الذي سيختفي تحت الأرضية لا يُرى بعد ذلك؛
• مواد مطابقة لمواصفات المخططات، ومعتمدة حيث يوجد معيار إلزامي (المادة ١٦)؛
• إعداد مخططات «كما نُفِّذ» — المعمارية والإنشائية والتمديدات كما بُنيت فعلًا — وتسليم نسخة إلى المالك ونسخة إلى البلدية (المادة ١٧)؛
• ضمان الجودة، وحيث يُلزَم بها، وثيقة تأمين ضمان الجودة لصالح المالك والمالكين اللاحقين (المادة ١٨)؛
• تعويض الضرر الناجم عن عمله بعد تأكيد الجهات المختصة (ملاحظة المادة ١٩)؛
• نصب لوحة بيانات المشروع على الطريق قبل بدء العمل؛ وبدونها توقف البلدية العمل (المادة ٣٩).

خذ مخططات «كما نُفِّذ» بجدية. بعد عشر سنوات، حين تحتاج إلى إصلاح أنبوب أو إزالة جدار، هي التي تخبرك بما خلفه.

هل وجود المنفّذ المرخَّص إلزامي؟

تقول المادة ٩ إن «جميع أعمال تنفيذ المبنى يجب أن تُنجَز من قِبل أشخاص اعتباريين ومكاتب هندسة تنفيذ المباني بصفة منفّذ» وإن المالكين «ملزَمون باستخدام هؤلاء المنفّذين» — «وفق التعليمات الصادرة» عن الوزارة. وبموجب ملاحظة المادة ١٠، المالك الذي يحمل هو نفسه ترخيص مزاولة في التنفيذ لا يلزمه تقديم عقد.

أما من أي مساحة وأي فئة مبنى يُطبَّق هذا الإلزام في كل مدينة فتحدّده تلك التعليمات، وقد كان موضع نقاش متكرر في السنوات الأخيرة. ففي يناير ٢٠٢٤ (بهمن ١٤٠٢) قال رئيس منظمة النظام الهندسي للبناء في إيران إن «مباني القطاع الخاص ملزَمة بمراعاة قوانين النظام الهندسي، ومنها المنفّذون المؤهَّلون». اسأل بلدية مدينتك أو مكتب النظام الهندسي فيها عن الوضع الدقيق قبل التوقيع.

المصادر: اللائحة التنفيذية للمادة ٣٣، المادتان ٩ و١٠؛ حديث رئيس منظمة النظام الهندسي للبناء — تحليل بازار، ٢٥ يناير ٢٠٢٤ (بالفارسية)

المقاول: كلمة لا تستخدمها اللائحة

في المواد الأربعين كلها لا ترد كلمة «المقاول» مرة واحدة. في لغة السوق، المقاول هو من يتولى عملًا بموجب عقد: المبنى كله، أو الهيكل وحده، أو التشطيبات وحدها. واللائحة نفسها تتوقع أن يستعين المنفّذ بمهندسين آخرين وفنيين وأسطوات وعمّال (المادة ١٥).

والنتيجة العملية بسيطة: المسؤوليات التي عددناها — من سلامة الموقع إلى مخططات «كما نُفِّذ» — مكتوبة في هذه اللائحة باسم المنفّذ، لا المقاول. فإن كنت ستوقّع عقد بناء مع أحد، فالسؤال الأول: «هل سيُسجَّل اسمك في الرخصة بصفة المنفّذ؟» إن كان الجواب لا، فعلاقتك به هي ما كتبته في العقد — لا أكثر. فاكتب ذلك العقد بعناية.

إن وقعت مشكلة، ماذا يقول النص؟

هذا الجدول ليس استشارة قانونية؛ إنه يبيّن فقط أي دور أسندت إليه اللائحة كل حالة:

المصدر: اللائحة التنفيذية للمادة ٣٣ من قانون النظام الهندسي ومراقبة البناء

اقرأ الصف الثالث مرة أخرى. «لننقل هذا الجدار فقط» من أكثر الجمل تكرارًا في أي موقع — وهي بالضبط حيث تبدأ كثير من تكاليف البناء الإضافية. وقد رسمت اللائحة لها طريقًا: كتابيًا، ومعلَّلًا، وبإذن المشرف. وإن تجاوز التغيير الرخصة، انتهى إلى لجنة المادة ١٠٠ التي شرحناها في مقال رخصة البناء.

حين يصمّم المكتب نفسه ويبني

توقعت اللائحة هذه الحالة أيضًا. فبموجب المادة ٢٠ يمكن للمكاتب «القادرة على تصميم المشروع وتنفيذه معًا» أن تطلب من الوزارة أهلية التصميم والبناء. والميزة واضحة: طرف واحد في العقد، ومن رسم المخطط يقف بنفسه وراء تنفيذه.

في چارسو نصمّم وننفّذ معًا. ومع ذلك يبقى دور واحد منفصلًا: المشرف تعيّنه منظمة النظام الهندسي، ولا يجوز بموجب المادة ٢٥ أن يكون منفّذ المبنى نفسه. ونرى أن هذا هو الجانب الجيد في الأمر.

خمسة أسئلة قبل التوقيع

1. من يوقّع المخططات، وهل يغطي ترخيصه فئة مبناي؟
2. من سيُسجَّل في الرخصة بصفة المنفّذ؟ وإن لم يكن من تتعاقد معه، فلماذا؟
3. كيف تُسجَّل التغييرات أثناء العمل؟ الجواب الصحيح: كتابيًا، مع إعلام المالك وإذن المشرف.
4. من يسلّم مخططات «كما نُفِّذ»، ومتى؟
5. ما ضمان جودة العمل، وإن كان إلزاميًا في مشروعك، فباسم من تصدر الوثيقة؟

والتسلسل الكامل من التصميم إلى التسليم تجده في مراحل تصميم وبناء الفيلا.

باختصار

المصمّم يوقّع المخططات. والمشرف تعيّنه منظمة النظام الهندسي ويمثّل الالتزام بالمقررات. والمنفّذ هو ممثلك الفني والمسؤول عن صحة التنفيذ. أما «المقاول»، من منظور هذه اللائحة، فهو فقط ما كتبته في العقد.

تختلف الإجراءات وطريقة التطبيق من مدينة إلى أخرى؛ وهذا المقال ليس استشارة قانونية، ولحالة بعينها استشر محاميًا أو خبيرًا رسميًا. وإن كانت أمامك فيلا في بابل أو بابلسر أو سرخرود وتريد أن تعرف من يتولى كل دور في مشروعك، تواصل معنا.