وقتی در ساختمانی تازه‌ساز ترکی پیدا می‌شود یا بام در اولین زمستان چکه می‌کند، اولین سؤال این است: تقصیر کیست؟ معمار می‌گوید نقشه درست بود، سازنده می‌گوید طبق نقشه ساخت، و ناظر می‌گوید گزارشش را داده. هر سه ممکن است راست بگویند — و مالک وسط این سه جواب تنها می‌ماند.
جواب این سؤال در قرارداد شما نیست؛ یا دست‌کم فقط آنجا نیست. در یک آیین‌نامه‌ی چهل‌ماده‌ای است که کمتر مالکی آن را خوانده: آیین‌نامه‌ی اجرایی ماده (۳۳) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مصوب هیئت وزیران در ۱۳۸۳. همین احکام در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری) هم آمده‌اند. این مقاله نقش‌ها را از روی همان متن توضیح می‌دهد.
منبع: آیین‌نامه اجرایی ماده (۳۳) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان — مرکز پژوهش‌های مجلس؛ متن کامل در اختبار
چهار نقش در یک نگاه
| نقش | کار اصلی | چه کسی انتخابش می‌کند | مستند |
|---|---|---|---|
| طراح (معمار و مهندسان دیگر رشته‌ها) | تهیه‌ی نقشه‌ها و امضای آن‌ها در حدود صلاحیت | مالک، با قرارداد | مواد ۵ تا ۷ |
| ناظر | نظارت بر انطباق اجرا با پروانه و نقشه‌ها، و گواهی پایان کار | سازمان نظام مهندسی استان | مواد ۲۱ تا ۲۵ |
| مجری | اجرای ساختمان و مسئولیت صحت همه‌ی عملیات اجرایی | مالک، با قرارداد؛ نامش در پروانه می‌آید | مواد ۹ تا ۱۹ |
| پیمانکار | انجام کاری که در قرارداد آمده — کل کار یا بخشی از آن | مالک یا مجری | در این آیین‌نامه تعریف نشده |
منبع: آیین‌نامه اجرایی ماده (۳۳)؛ مبحث دوم، بخش ۲-۵ «ناظر»
ردیف آخر جدول مهم‌ترین نکته‌ی این مقاله است. ولی اول، سه نقشی که قانون تعریفشان کرده.
طراح: کسی که پای نقشه امضا می‌کند
آنچه در زبان روزمره «معمار» می‌گوییم، در آیین‌نامه «طراح» است — و فقط معمار نیست؛ مهندس سازه، برق و مکانیک هم طراح‌اند. طبق ماده ۵، همه‌ی طراحی‌ها باید «توسط اشخاص حقوقی یا دفاتر مهندسی طراحی ساختمانی صلاحیتدار دارای پروانه اشتغال» تهیه شود، و طبق ماده ۷، شهرداری فقط نقشه‌ای را می‌پذیرد که طراح آن را «در حدود صلاحیت و ظرفیت مربوط» امضا و مهر کرده باشد.
یعنی امضای طراح تزئینی نیست؛ اعلام این است که آن نقشه در محدوده‌ی صلاحیت او تهیه شده. چطور صلاحیت را استعلام کنید، در راهنمای انتخاب دفتر معماری گفته‌ایم.
یک نکته‌ی کمتر دیده‌شده: آیین‌نامه بین طراح و سازنده یک قفل ایمنی گذاشته. طبق ماده ۱۴، مجری موظف است «قبل از اجراء، کلیه نقشه‌ها را بررسی و درصورت مشاهده اشکال، نظرات پیشنهادی خود را برای اصلاح به طورکتبی به طراح اعلام» کند. سازنده‌ای که نقشه‌ی مشکل‌دار را بی‌صدا اجرا می‌کند، از این وظیفه غافل شده.
ناظر: چشم مستقل — که شما انتخابش نمی‌کنید
بسیاری از مالک‌ها ناظر را «مهندسِ خودشان» می‌دانند. متن آیین‌نامه چیز دیگری می‌گوید. طبق ماده ۲۴، ناظر «به هنگام صدور پروانه ساختمان توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان استان انتخاب شده و به مالک و مراجع صدور پروانه ساختمان معرفی می‌گردد».
و ماده ۲۵ استقلالش را از دو طرف قفل کرده است:
- ناظر «نمی‌تواند مجری تمام یا بخشی از ساختمان تحت نظارت خود باشد»؛
- و «نمی‌تواند هیچگونه رابطه مالی با مالک ایجاد نماید یا به نحوی عمل نماید که دارای منافعی در پروژه گردد».
در همان ماده یک جمله‌ی دیگر هم هست: «انجام نظارت ساختمان توسط طراح ساختمان بلامانع است». یعنی طراح می‌تواند ناظر هم باشد؛ آنچه ممنوع است، ناظر بودنِ سازنده است.
ناظر در کدام مراحل گزارش می‌دهد؟
طبق ماده ۲۳، ناظران باید پایان هر یک از مراحل اصلی کار را به مرجع صدور پروانه گزارش کنند:
| مرحله | یعنی |
|---|---|
| ۱. پی‌سازی | پیش از آنکه پی زیر خاک و ساختمان برود |
| ۲. اجرای اسکلت | ستون‌ها، تیرها و سقف‌ها |
| ۳. سفت‌کاری | دیوارها و کارهای زیرسازی |
| ۴. نازک‌کاری | نما، کف، اندود و تأسیسات نهایی |
| ۵. پایان کار | گواهی انطباق ساختمان با پروانه و نقشه‌ها (ماده ۲۲) |
منبع: آیین‌نامه اجرایی ماده (۳۳)، مواد ۲۲ و ۲۳
و اگر ناظر در حین اجرا به تخلفی برخورد، باید آن را به مرجع صدور پروانه و سازمان نظام مهندسی اعلام کند. در پایان هم، طبق ماده ۲۸، ساختمانی که به تشخیص ناظران مقررات ملی ساختمان در آن رعایت نشده، تا رفع نقص پایان کار نمی‌گیرد — و چرا بدون پایان کار ویلای شما ناقص است، در مقاله‌ی پایان کار توضیح داده‌ایم.
پس ناظر نماینده‌ی شما نیست؛ نماینده‌ی رعایت مقررات است. و این به نفع شماست: کسی که حقوقش به رضایت شما بسته نیست، دلیلی ندارد ایرادی را نبیند.
مجری: نماینده‌ی فنی شما در کارگاه
اگر ناظر نماینده‌ی شما نیست، پس کیست؟ ماده ۱۰ صریح است: «مجری ساختمان، نماینده فنی مالک در اجرای ساختمان بوده و پاسخگوی کلیه مراحل اجرای کار به ناظر و دیگر مراجع کنترل ساختمان می‌باشد.» مجری دارای پروانه‌ی اشتغال در زمینه‌ی اجراست و نامش، طبق تبصره‌ی همین ماده، در پروانه‌ی ساختمان قید می‌شود.
و ماده ۱۱ سنگین‌ترین جمله‌ی آیین‌نامه را دارد: مجری «مسئولیت صحت انجام کلیه عملیات اجرایی ساختمان را برعهده دارد». بقیه‌ی وظایفش را آیین‌نامه یکی‌یکی شمرده:
- ایمنی کارگاه و مسائل زیست‌محیطی (ماده ۱۲)؛
- هماهنگی با ناظر، به‌ویژه برای «قسمتهایی از ساختمان که پوشیده خواهند شد» (ماده ۱۳) — آرماتوری که زیر بتن می‌رود یا عایقی که زیر کف پنهان می‌شود، بعداً دیگر دیده نمی‌شود؛
- مصالح مطابق مشخصات نقشه، و استاندارد در مصالحی که استاندارد اجباری دارند (ماده ۱۶)؛
- تهیه‌ی نقشه‌های چون‌ساخت — معماری، سازه و تأسیسات همان‌طور که واقعاً ساخته شده — و تحویل یک نسخه به مالک و یک نسخه به شهرداری (ماده ۱۷)؛
- تضمین کیفیت، و در مواردی که الزام شده، بیمه‌نامه‌ی تضمین کیفیت به نفع مالک و مالکان بعدی (ماده ۱۸)؛
- جبران خسارت ناشی از عملکردش، پس از تأیید مراجع ذیصلاح (تبصره‌ی ماده ۱۹)؛
- نصب تابلوی مشخصات ساختمان کنار معبر پیش از شروع کار؛ بدون آن، شهرداری جلوی کار را می‌گیرد (ماده ۳۹).
نقشه‌های چون‌ساخت را جدی بگیرید. ده سال بعد که می‌خواهید لوله‌ای را تعمیر کنید یا دیواری را بردارید، همین نقشه‌هاست که می‌گوید پشت آن دیوار چیست.
آیا داشتن مجری الزامی است؟
متن ماده ۹ می‌گوید «کلیه عملیات اجرایی ساختمان باید توسط اشخاص حقوقی و دفاتر مهندسی اجرای ساختمان به عنوان مجری» انجام شود و مالکان «مکلفند از اینگونه مجریان استفاده نمایند» — «طبق دستورالعمل ابلاغی» وزارتخانه. مالکی که خودش پروانه‌ی اشتغال در اجرا دارد، طبق تبصره‌ی ماده ۱۰ نیازی به ارائه‌ی قرارداد ندارد.
اینکه این الزام در هر شهر از چه متراژ و گروهی اجرا می‌شود، با دستورالعمل‌ها تعیین شده و در سال‌های اخیر بارها محل بحث بوده است. رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور در بهمن ۱۴۰۲ گفت: «ساختمان‌های بخش خصوصی مکلف به رعایت قوانین نظام مهندسی از جمله مجریان ذیصلاح هستند.» وضعیت دقیق را پیش از قرارداد از شهرداری یا دفتر نمایندگی نظام مهندسی شهر خودتان بپرسید.
منبع: آیین‌نامه اجرایی ماده (۳۳)، مواد ۹ و ۱۰؛ گفت‌وگوی رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور — تحلیل بازار، ۵ بهمن ۱۴۰۲
پیمانکار: واژه‌ای که در آیین‌نامه نیست
در تمام چهل ماده‌ی این آیین‌نامه، واژه‌ی «پیمانکار» یک بار هم نیامده است. در زبان بازار، پیمانکار کسی است که کاری را با یک «پیمان» بر عهده می‌گیرد: کل ساختمان، یا فقط اسکلت، یا فقط نازک‌کاری. آیین‌نامه هم پیش‌بینی کرده که مجری از مهندسان دیگر، کاردان‌ها، استادکاران و کارگران استفاده کند (ماده ۱۵).
نتیجه‌ی عملی ساده است: مسئولیت‌هایی که شمردیم — از ایمنی کارگاه تا نقشه‌های چون‌ساخت — در این آیین‌نامه به نام مجری نوشته شده، نه پیمانکار. پس اگر با کسی قرارداد ساخت می‌بندید، اولین سؤال این است: «نام شما در پروانه به‌عنوان مجری ثبت می‌شود؟» اگر جواب منفی است، رابطه‌ی شما با او همان است که در قراردادتان نوشته‌اید — نه بیشتر. پس آن قرارداد را دقیق بنویسید.
اگر مشکلی پیش آمد، متن چه می‌گوید؟
این جدول جای مشاوره‌ی حقوقی را نمی‌گیرد؛ فقط نشان می‌دهد آیین‌نامه هر موقعیت را به کدام نقش سپرده است:
| موقعیت | طبق آیین‌نامه |
|---|---|
| نقشه اشکال دارد | مجری باید پیش از اجرا کتبی به طراح اعلام کند (ماده ۱۴) |
| اجرا با نقشه‌ی مصوب نمی‌خواند | صحت اجرا با مجری است (ماده ۱۱)؛ ناظر باید تخلف را اعلام کند (ماده ۲۳) |
| وسط کار تغییری لازم شد | اطلاع کتبی و مستدل به مالک، و «مجوز کتبی ناظر» (تبصره‌ی ماده ۱۴) |
| مصالح غیراستاندارد به کار رفته | مسئولیت مجری (ماده ۱۶) |
| حادثه در کارگاه | ایمنی کارگاه با مجری است (ماده ۱۲) |
| پایان کار صادر نمی‌شود | تا رفع نقصِ مقررات به تشخیص ناظران، صادر نمی‌شود (ماده ۲۸) |
منبع: آیین‌نامه اجرایی ماده (۳۳) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان
ردیف سوم را دوباره بخوانید. «فقط این دیوار را جابه‌جا کنیم» یکی از رایج‌ترین جمله‌های کارگاه است — و همان جایی است که بسیاری از هزینه‌های اضافی ساخت شروع می‌شوند. آیین‌نامه برایش مسیر گذاشته: کتبی، مستدل، و با مجوز ناظر. اگر تغییر از پروانه بیرون بزند، مسیرش به کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌رسد که در مقاله‌ی پروانه ساخت توضیحش داده‌ایم.
وقتی یک دفتر هم طراحی می‌کند و هم می‌سازد
آیین‌نامه این حالت را هم دیده است. طبق ماده ۲۰، دفاتری که «توانایی طراحی و اجرای پروژه را به صورت توأم» دارند، می‌توانند از وزارتخانه «صلاحیت طرح و ساخت» بخواهند. مزیتش روشن است: یک طرف قرارداد، و کسی که نقشه را کشیده خودش پای اجرایش می‌ایستد.
ما در چارسو هم طراحی می‌کنیم و هم اجرا. ولی حتی در این حالت، یک نقش از بقیه جدا می‌ماند: ناظر را سازمان نظام مهندسی معرفی می‌کند و طبق ماده ۲۵ نمی‌تواند مجری همان ساختمان باشد. و به نظر ما این بخشِ خوبِ ماجراست.
پنج سؤال پیش از امضای قرارداد
- چه کسی نقشه‌ها را امضا می‌کند، و پروانه‌اش برای گروه ساختمان من صلاحیت دارد؟
- چه کسی در پروانه به‌عنوان مجری ثبت می‌شود؟ اگر کسی که با او قرارداد می‌بندید نیست، چرا؟
- تغییرات حین کار چطور ثبت می‌شود؟ جواب درست: کتبی، با اطلاع مالک و مجوز ناظر.
- نقشه‌های چون‌ساخت را چه کسی و کی تحویل می‌دهد؟
- تضمین کیفیت کار چیست، و اگر در پروژه‌ی شما الزامی است، بیمه‌نامه‌اش به نام چه کسی صادر می‌شود؟
ترتیب کامل مراحل — از طراحی تا تحویل — را در مراحل طراحی و ساخت ویلا آورده‌ایم.
خلاصه
طراح نقشه را امضا می‌کند. ناظر را سازمان نظام مهندسی معرفی می‌کند و نماینده‌ی رعایت مقررات است. مجری نماینده‌ی فنی شما و مسئول صحت اجراست. و «پیمانکار»، از نظر این آیین‌نامه، فقط همان چیزی است که در قرارداد نوشته‌اید.
روال اداری و اجرای این احکام در هر شهر جزئیات خودش را دارد؛ این نوشته مشاوره‌ی حقوقی نیست و برای پرونده‌ی مشخص، با وکیل یا کارشناس رسمی مشورت کنید. و اگر ویلایی در بابل، بابلسر یا سرخرود در پیش دارید و می‌خواهید بدانید در پروژه‌ی شما هر نقش با کیست، با ما تماس بگیرید.
هنوز نظری ثبت نشده. اولین نفر باشید.