تمدید پروانه ساختمانی تاریخ گذشته؛ عوارضش قانونیه یا نه؟

نکا، اسفند ۱۳۸۰. شهرداری برای یه ساختمون بانک ملت پروانه صادر می‌کنه. به گفته‌ی خود بانک، کار ساخت سال ۱۳۸۳ تموم می‌شه. موقع گرفتن پایان کار، چون کمی بنا اضافه شده بوده، پرونده می‌ره کمیسیون ماده ۱۰۰ و جریمه می‌خوره. تا اینجا ماجرا تکراریه.

سال ۱۳۹۴، موقع پرداخت، بانک می‌بینه شهرداری یه رقم دیگه هم اضافه کرده: نزدیک ۲۰۰ میلیون تومن به پول اون سال، با عنوان «عوارض عدم تمدید پروانه». برای ساختمونی که بانک می‌گفت یازده سال پیش تموم شده.

بانک شکایت می‌کنه و پرونده به هیأت عمومی دیوان عدالت اداری می‌رسه. قبل از اینکه آخر داستان رو بگیم، ببینیم قانون چی می‌گه؛ چون اگه پروانه‌ی ویلای شما هم تاریخ گذشته، همین سؤال الان سؤال شماست.

متن قانون چی می‌گه؟

تکیه‌گاه اصلی این بحث، تبصره‌ی ۲ ماده ۲۹ قانون نوسازی و عمران شهریه، مصوب ۱۳۴۷. می‌گه توی پروانه باید حداکثر مدتی که برای تموم شدن ساختمون لازمه نوشته بشه. بعد برای کسانی که توی میدان‌ها و معابر اصلی شهر می‌سازن یه جریمه‌ی پلکانی می‌ذاره: اگه تا دو سال بعد از این مدت کار هنوز تموم نشده، عوارض مقرر در همین قانون دو برابر می‌شه، و هر دو سال بعد هم دوباره دو برابر، تا برسه به ۴ درصد در سال.

پس سه تا نکته رو از همین اول داشته باشید: عدد مهلت رو پروانه‌ی خودتون تعیین می‌کنه، نه قانون (توی مقاله‌ی پایان کار هم همین رو گفتیم). این جریمه درباره‌ی ساختمون‌های ناتموم توی معابر اصلیه. و حرفی از «پرداخت دوباره‌ی عوارض پروانه» توی این تبصره نیست.

منبع: ماده ۲۹ قانون نوسازی و عمران شهری — عدالت‌سرا

دیوان عدالت اداری چی گفته؟

با وجود این، شوراهای شهر توی دفترچه‌ی عوارضشون ردیف‌هایی برای تمدید پروانه گذاشتن، و این ردیف‌ها بارها به دیوان کشیده شده. سه تا پرونده رو خوندیم:

تهران، ۱۳۹۸. دیوان توی رأی ۱۵۵۵ مصوبه‌ی شورای شهر تهران برای گرفتن عوارض تمدید پروانه‌ی ساختمون‌های نیمه‌کاره رو باطل کرد. استدلالش این بود که قانون‌گذار توی همون تبصره روش خاص خودش رو گذاشته، و وضع این عوارض توسط شوراها خارج از اختیاراتشونه.

اسلامشهر، خبرش ۱۳۹۹. همین استدلال درباره‌ی تعرفه‌ی ۱۳۹۷ اسلامشهر تکرار شد و عوارض تمدید پروانه‌های نیمه‌تموم باطل شد.

نکا، ۱۳۹۷؛ آخر داستان ما. دیوان بند مورد شکایت رو باطل کرد. متن رأی می‌گه گرفتن «ما به التفاوت» برای ساختمون‌هایی که توی مهلت پروانه و طبق مفاد اون ساخته شدن، خلاف قانونه.

منابع: خبرگزاری مهر، ۲۹ شهریور ۱۳۹۸ — رأی ۱۵۵۵؛ خبرگزاری مهر، ۱ فروردین ۱۳۹۹ — اسلامشهر؛ رأی ۱۹۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری — اختبار

پس تمدید مجانیه؟ نه به این سادگی

اینجا جاییه که خیلی‌ها زود نتیجه می‌گیرن. این رأی‌ها یعنی «هیچ‌کس هیچ‌وقت هیچی نمی‌پردازه»؟ نه. چند تا پرانتز مهم داره:

رأی‌ها درباره‌ی متن مشخصی هستن. هر کدوم یه ردیف از تعرفه‌ی یه شهر رو باطل کرده. توی پرونده‌ی نکا فقط بند ۳ مورد شکایت بود، و بقیه‌ی همون ردیف سر جاش موند. مثلاً تبصره‌ای که می‌گفت اگه کسی بعد از مهلت ۵ ساله کار رو شروع نکرده باشه، پروانه باطله و برای اعتبار دادن بهش کل عوارض پذیره به قیمت روز گرفته می‌شه. پس شروع نکردن کار با نیمه‌کاره موندنش یکی نیست.

شهر به شهر فرق می‌کنه. مثلاً رئیس کمیسیون شهرسازی شورای تهران سال ۱۳۹۷ توضیح داده بود که اونجا ۲ سال مهلت شروع می‌دن، زمان اتمام رو از یه جدول بر اساس طبقات و متراژ درمی‌آرن و بعدش هم عوارض «تطویل» دارن. این فقط یه نمونه از یه شهر و یه ساله، نه قاعده‌ی شمال.

رأی‌ها قدیمی‌ترن از دفترچه‌ی امسال. تازه‌ترین چیزی که ما خوندیم مال ۱۳۹۹ بود. شاید بعدش رأی یا قانون تازه‌ای اومده باشه. برای ملک خودتون، تعرفه‌ی سال جاری شهرداری رو ببینید.

ماده ۱۰۰ یه داستان جداست. توی همون پرونده‌ی نکا هم جریمه‌ی اضافه‌بنا سر جاش بود و شکایت درباره‌ی اون نبود. تمدید پروانه چیزی رو که خلاف پروانه ساخته شده حل نمی‌کنه.

این رأی‌ها درباره‌ی مصوبات شوراهای شهره. اگه ویلای شما توی روستاست و پروانه‌اش رو دهیاری داده، این استدلال‌ها رو خودکار به پرونده‌تون تعمیم ندید و از همون مرجع بپرسید.

منابع: رأی ۱۹۲۳ — اختبار؛ خبرگزاری دانشجو، ۱۵ بهمن ۱۳۹۷

وضعیت شما کدومه؟

سه کاری که همین هفته می‌شه کرد

پروانه رو از توی پوشه دربیارید. تاریخ صدور و مهلت‌هایی که روش نوشته شده رو ببینید و توی تقویمتون بذارید. خیلی از این پرونده‌ها از همین‌جا شروع می‌شن که کسی تاریخ رو ندیده.

مدرک تاریخ جمع کنید. گزارش‌های ناظر، قراردادها و عکس‌های تاریخ‌دار. بانک ملت هم استدلالش این بود که کار سال ۱۳۸۳ تموم شده. اگه روزی لازم بشه ثابت کنید ساختمون کِی تموم شده، این‌ها به کارتون می‌آن.

ریز محاسبه رو کتبی بگیرید. وقتی شهرداری رقمی اعلام کرد، بپرسید هر رقم طبق کدوم ردیف و کدوم سال تعرفه‌ست. اون رقم توی نکا هم یه ردیف مشخص داشت، و همون ردیف بود که قابل شکایت شد. اگه اختلاف جدی بود، قبل از پرداخت یا امضای تعهد با یه وکیل آشنا به دعاوی شهرداری صحبت کنید. این نوشته توضیح کلیه، نه مشاوره‌ی حقوقی.

این مهلت‌ها رو بهتره از روز اول توی برنامه‌ی پروژه دید؛ چون پروژه‌ای که وسطش پول یا تصمیم کم میاره، زود به همین نقطه می‌رسه. بخشی از این ماجرا رو توی هزینه‌های پنهان ساخت ویلا و مسیر گرفتن پروانه رو توی پروانه‌ی ساخت ویلا گفتیم.

اگه پروژه‌ی نیمه‌کاره‌ای در بابل، بابلسر، سرخرود، آمل یا ساری دارید و نمی‌دونید از کجا باید دوباره شروعش کرد، نقشه و پروانه‌اش رو بیارید با هم نگاه کنیم.