«حالا یه قولنامه می‌نویسیم، سندش رو بعداً می‌زنیم.» این جمله سال‌ها توی معامله‌ی زمین و ویلای شمال عادی بوده. طرف پول می‌ده، خونه رو تحویل می‌گیره، حتی ممکنه سال‌ها توش بشینه، و سند هنوز به نام فروشنده‌ست.
حالا این عادت داره گرون می‌شه. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اومده، و سامانه‌ای که این قانون گفته بود راه بیفته، از اول خرداد ۱۴۰۵ به‌صورت مرحله‌ای رسمی شده. ساعت برای خیلی از قولنامه‌ها راه افتاده.
پس قولنامه باطل شد؟ نه یه‌شبه و نه برای همه. برای بعضی سندها همین الان توی دادگاه شنیده نمی‌شه، برای بقیه مهلت هست؛ ولی مسیر معلومه و قولنامه‌ی ثبت‌نشده داره پشتوانه‌اش رو از دست می‌ده.
اصل حرف قانون چیه؟
ماده‌ی ۱ می‌گه از یه تاریخی به بعد، خرید و فروش ملک، پیش‌فروش ساختمون، رهن و حتی تعهد به این معامله‌ها باید توی سامانه‌ی ثبت الکترونیک اسناد ثبت بشه. اگه نشه، دادگاه و داوری ادعای شما رو نمی‌شنون: نه دعوای الزام به تنظیم سند، نه تنفیذ معامله، نه خلع ید. فقط یه راه باز می‌مونه: پس گرفتن پولی که دادید.
و جمله‌ی کلیدی‌اش اینه: توی این مراجع، مالک فقط کسیه که ملک توی دفتر املاک به نامشه، یا از مالک رسمی به ارث برده. پس از اون تاریخ، قولنامه‌ای که ثبت نشده، برای گرفتن خود ملک به کارتون نمی‌آد.
منبع: متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ماده ۱ — اختبار
رنگ سندتون تکلیف رو عوض می‌کنه
اون «تاریخ» برای همه یکی نیست. سخنگوی سازمان ثبت این‌طور توضیح داده:
| سند ملک | وضعیت معامله با قولنامه |
|---|---|
| تک‌برگ سبز (صادرشده بعد از ۳ تیر ۱۴۰۳) | همین الان: قولنامه‌ی دستی یا تایپی موقع اختلاف توی دادگاه شنیده نمی‌شه |
| تک‌برگ زرد (قبل از ۳ تیر ۱۴۰۳) | تا یک سال بعد از راه‌اندازی رسمی سامانه می‌شه طبق روال قبل معامله کرد؛ ولی توصیه‌ی اکید، معامله‌ی رسمیه |
| سند دفترچه‌ای | باید عوض بشه؛ بعد از تبدیل، سند سبز می‌گیره و مشمول همین قانون می‌شه |
یک سال و دو سال رو با هم قاطی نکنید. مهلت دوم مربوط به کسیه که از قبل قولنامه داره:
| تاریخ صدور سند حدنگار ملک | مهلت ثبت ادعا |
|---|---|
| ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ | دو سال از ۱ خرداد ۱۴۰۵ |
| از ۱ خرداد ۱۴۰۵ به بعد | دو سال از روز صدور سند |
| بقیه‌ی املاک | تاریخ شمولشون بعداً توی روزنامه‌ی رسمی اعلام می‌شه؛ ولی همین الان هم می‌تونن ادعا ثبت کنن |
منابع: خبرگزاری مهر، اردیبهشت ۱۴۰۵ — سخنگوی سازمان ثبت؛ نورنیوز، ۲ خرداد ۱۴۰۵ — متن اعلان راه‌اندازی؛ شفقنا، مهر ۱۴۰۵
اگه قولنامه دارید و هنوز سند نگرفتید
فرض کنید چند سال پیش یه ویلا با قولنامه خریدید و فروشنده هم هنوز سند نزده. دو قدم جدا پیش روتونه، و خیلی‌ها فقط اولی رو می‌بینن:
قدم اول: ثبت ادعا. از درگاه کاتب (kateb.ir) و با حساب ثنا وارد می‌شید. سیم‌کارت باید به نام خودتون باشه. این سامانه مکان‌محوره، پس اول نقشه‌ی UTM ملک لازمه؛ اگه کد رهگیری نقشه رو نداشته باشید، خود سامانه نقشه‌بردار معرفی می‌کنه. بعد مدارکتون رو بار می‌ذارید: قولنامه، صلح‌نامه، رأی دادگاه، نسق زراعی، استشهادیه، گواهی حصر وراثت و مانند این‌ها.
قدم دوم: اقدام قانونی. ثبت ادعا پایان کار نیست. از روز ثبت، دو سال وقت دارید سند رسمی بگیرید، یا دعوای لازم رو مطرح کنید. طبق توضیح سخنگوی سازمان، گواهی ثبت ادعا حالا شرط طرح دعواست؛ یعنی اگه فروشنده سند نزنه، اول باید ادعا ثبت کنید و بعد برید دادگاه.
دیر بجنبید چی؟ بعد از مهلت، سامانه ادعای تازه ثبت نمی‌کنه. ادعا علیه زمین‌های عمومی و دولتی و علیه کسی که با حسن نیت سند رسمی گرفته دیگه شنیده نمی‌شه. توی بعضی حالت‌ها فقط می‌مونه مطالبه‌ی قیمت روز ملک از طرف مقصر؛ که هم سخت‌تره و هم خودِ ویلا رو بهتون برنمی‌گردونه.
یه هشدار هم برای وسوسه‌ی میان‌بر: ثبت عمدی سند عادی بدون استحقاق، طبق تبصره‌ی ۵ ماده‌ی ۱۰، جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک داره.
منابع: خبرگزاری مهر، خرداد ۱۴۰۵ — جزئیات ثبت ادعا؛ شفقنا، مهر ۱۴۰۵؛ قانون الزام، ماده ۱۰ — اختبار
ملک قولنامه‌ای بخریم یا نه؟
اگه سند تک‌برگ سبزه، قولنامه‌ی دستی موقع اختلاف توی دادگاه پشتوانه‌ای نداره، پس جواب روشنه: نه. برای بقیه هم فقط وقتی جلو برید که مسیر گرفتن سند رسمی روشن باشه. اول رنگ و تاریخ سند رو ببینید، نه فقط منظره رو. بعد یکی از مسیرهای رسمی رو برید: مستقیم به دفترخانه، یا از طریق مشاور املاک و سامانه.
یه دام جدید هم هست: مشاور ممکنه پیش‌نویس رو توی سامانه بذاره و بگه «کار تمومه». طبق توضیح سازمان ثبت، در این مسیر طرفین باید ظرف ۵ روز به دفترخانه برن، وگرنه پیش‌نویس خودکار حذف می‌شه و اثر حقوقی نداره. سخنگوی سازمان صریح گفته توی این مرحله از دادن پول و سند خودداری کنید.
اگه هنوز قیمت و شرط‌ها آماده‌ی انتقال قطعی نیست، قانون هم راه گذاشته: طبق ماده‌ی ۲ می‌شه تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه رو توی دفترخانه تنظیم و ثبت کرد، با قیمت دقیق، قسط‌ها و شرط فسخ. یعنی قولنامه می‌تونه بمونه، ولی رسمی.
منابع: خبرگزاری مهر، اردیبهشت ۱۴۰۵؛ قانون الزام، ماده ۲ — اختبار
چرا این ماجرا توی شمال حساس‌تره؟
چون خیلی از قولنامه‌های شمال درباره‌ی یه آپارتمان با سند تمیز نیستن؛ درباره‌ی باغ، شالیزار قدیمی، یا زمینی‌ان که نزدیک ساحل و جنگله.
زمین‌های عمومی. قانون اسم برده: اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی. اگه چیزی که خریدید با این‌ها تداخل داره، نشنیده شدن ادعا بعد از مهلت، ریسک واقعیه. پس بهتره زودتر تکلیفش روشن بشه.
باغ و زمین زراعی خارج از محدوده. تبصره‌ی ۳ ماده‌ی ۱۰ برای این زمین‌ها و محدوده‌ی طرح هادی روستاها مسیر جدا گذاشته: بنیاد مسکن یا امور اراضی متصرف رو شناسایی و نقشه تهیه می‌کنن، و بعد از استعلام از منابع طبیعی آگهی می‌شه. ذی‌نفع‌ها شش ماه برای اعتراض وقت دارن. اگه زمینی این‌طوری دارید، از اداره‌ی امور اراضی یا بنیاد مسکن شهرستان بپرسید.
سند گرفتن، اجازه‌ی ساخت نیست. سند رسمی ملک رو به نام شما می‌کنه، ولی کاربری زمین رو عوض نمی‌کنه. قبل از اینکه خرج طراحی کنید، چک‌لیست خرید زمین و مسیر پروانه‌ی ساخت رو هم ببینید. اگه زمین کنار رودخونه‌ست، حریم رودخانه هم هست، و برای ساختمون آماده، چیزهایی که قبل از خرید باید چک کنید.
منبع: قانون الزام، ماده ۱۰ و تبصره‌ی ۳ — اختبار
دو تا پرانتز آخر
این قانون هنوز کامل جا نیفتاده. سخنگوی سازمان ثبت خرداد امسال گفته بود ۱۰ تا از ۱۴ آیین‌نامه‌ی اجرایی تصویب شده و راه‌اندازی مرحله‌ایه. پس این تاریخ‌ها ممکنه با اعلان‌های تازه کامل‌تر بشن؛ قبل از هر تصمیم، آخرین وضعیت رو از دفترخانه یا اداره‌ی ثبت بپرسید.
و این نوشته مشاوره‌ی حقوقی نیست. اگه پرونده‌تون فروشنده‌ی فوت‌شده، چند دست قولنامه یا اختلاف مرز داره، با یه وکیل ملکی صحبت کنید.
اگه سند زمینتون توی بابل، بابلسر، سرخرود، آمل یا ساری روشن شده و حالا نوبت طراحیه، از اینجا به بعدش با ما.
هنوز نظری ثبت نشده. اولین نفر باشید.