هل بطل العقد العادي للعقار في إيران؟ مخاطر الشراء ومهلة تسجيل الادعاء

«نكتب الآن عقدًا عاديًا، والسند الرسمي لاحقًا». ظلت هذه الجملة سنوات أمرًا عاديًا في صفقات الأراضي والفلل في شمال إيران. يدفع المشتري ويتسلّم البيت، وقد يسكنه سنوات، ويبقى السند باسم البائع.

هذه العادة تصبح الآن مكلفة. فقد صدر قانون إلزام التسجيل الرسمي لمعاملات الأموال غير المنقولة، وأصبح النظام الذي نص عليه رسميًا على مراحل منذ ٢٢ مايو ٢٠٢٦ (١ خرداد ١٤٠٥). وقد بدأ العد لكثير من العقود العادية.

فهل بطل العقد العادي؟ لا بين ليلة وضحاها، ولا للجميع. فلبعض الأسناد لا يُسمع أمام المحكمة منذ الآن، ولغيرها مهلة؛ لكن الاتجاه واضح، والعقد غير المسجل يفقد سنده.

ماذا يقول القانون أصلًا؟

تنص المادة ١ على أنه من تاريخ معين، يجب تسجيل بيع العقار وشرائه والبيع المسبق للمباني والرهن وحتى التعهد بهذه المعاملات في نظام التسجيل الإلكتروني للأسناد. وإلا فلن تسمع المحاكم والتحكيم دعواك: لا دعوى إلزام بتنظيم السند، ولا تنفيذ البيع، ولا إخلاء. يبقى طريق واحد فقط: استرداد ما دفعته.

وجملتها الأساسية هي: أمام هذه الجهات لا يُعدّ مالكًا إلا من سُجّل العقار باسمه في دفتر الأملاك أو ورثه عن المالك الرسمي. فبعد ذلك التاريخ لن يفيدك العقد غير المسجل في الحصول على العقار نفسه.

المصدر: نص القانون، المادة ١ — اختبار (بالفارسية)

لون سندك يغيّر الأمر

ذلك «التاريخ» ليس واحدًا للجميع. وقد أوضحته المتحدثة باسم منظمة التسجيل على هذا النحو:

لا تخلط بين العام والعامين. فالمهلة الثانية تخص من لديه عقد عادي من قبل:

المصادر: وكالة مهر، مايو ٢٠٢٦ (بالفارسية)؛ نور نيوز، ٢٣ مايو ٢٠٢٦ — إعلان الإطلاق (بالفارسية)؛ شفقنا، أكتوبر ٢٠٢٦ (بالفارسية)

إن كان لديك عقد عادي ولم تحصل على السند بعد

لنفترض أنك اشتريت فيلا بعقد عادي قبل سنوات، ولم ينقل البائع السند بعد. أمامك خطوتان منفصلتان، وكثيرون لا يرون إلا الأولى:

الخطوة الأولى: تسجيل الادعاء. تدخل عبر بوابة كاتب (kateb.ir) بحساب ثنا، ويجب أن تكون شريحة الهاتف باسمك. والنظام قائم على الموقع، فتحتاج أولًا إلى خريطة UTM للعقار؛ وإن لم يكن لديك رمز تتبع الخريطة، يحيلك النظام إلى مسّاح. ثم ترفع مستنداتك: العقد، وعقد الصلح، وحكم المحكمة، والحقوق الزراعية، وشهادات الشهود، وحصر الإرث وما شابه.

الخطوة الثانية: الإجراء القانوني. تسجيل الادعاء ليس النهاية. فمن يوم التسجيل لديك عامان للحصول على سند رسمي أو رفع الدعوى اللازمة. وبحسب المتحدثة، أصبحت شهادة تسجيل الادعاء شرطًا لرفع الدعوى؛ فإن امتنع البائع عن نقل السند، تسجل الادعاء أولًا ثم تذهب إلى المحكمة.

وماذا لو تأخرت؟ بعد المهلة لا يقبل النظام ادعاءات جديدة. ولا تُسمع الادعاءات ضد الأراضي العامة والحكومية، ولا ضد من حصل على سند رسمي بحسن نية. وفي بعض الحالات لا يبقى إلا مطالبة المتسبب بقيمة العقار اليوم، وهو أصعب ولا يعيد إليك الفيلا.

وتحذير من الطرق المختصرة: تسجيل مستند عادي عمدًا دون استحقاق عقوبته غرامة تعادل ٢٠٪ من قيمة العقار اليوم، بحسب الملاحظة ٥ من المادة ١٠.

المصادر: وكالة مهر، مايو ٢٠٢٦ — تفاصيل الادعاء (بالفارسية)؛ شفقنا، أكتوبر ٢٠٢٦ (بالفارسية)؛ المادة ١٠ من القانون — اختبار (بالفارسية)

هل تشتري عقارًا بعقد عادي؟

إن كان السند أخضر من ورقة واحدة، فالعقد اليدوي بلا سند أمام المحكمة عند النزاع، فالجواب واضح: لا. وفي غيره لا تمضِ إلا حين يتضح طريق الحصول على السند الرسمي. انظر أولًا إلى لون السند وتاريخه، لا إلى المنظر وحده. ثم اسلك أحد الطرق الرسمية: مباشرة إلى كاتب العدل، أو عبر مكتب العقارات والنظام.

وهناك فخ جديد: قد يضع المكتب مسودة في النظام ويقول «انتهى الأمر». وبحسب منظمة التسجيل، يجب في هذا الطريق أن يذهب الطرفان إلى كاتب العدل خلال ٥ أيام، وإلا حُذفت المسودة تلقائيًا بلا أثر قانوني. وتقول المتحدثة صراحة: في هذه المرحلة لا تسلّم مالًا ولا مستندات.

وإن لم يكن السعر والشروط جاهزين للنقل النهائي، فللقانون طريق لذلك أيضًا: بحسب المادة ٢ يمكن تنظيم التعهد بالبيع وعقد البيع وتسجيلهما لدى كاتب العدل، بالسعر الدقيق والأقساط وشرط الفسخ. فيبقى العقد الأولي، لكن رسميًا.

المصادر: وكالة مهر، مايو ٢٠٢٦ (بالفارسية)؛ المادة ٢ من القانون — اختبار (بالفارسية)

لماذا الأمر أكثر حساسية في الشمال؟

لأن كثيرًا من العقود العادية في الشمال لا تخص شقة بسند نظيف، بل بستانًا أو حقل أرز قديمًا أو أرضًا قرب الساحل والغابة.

الأراضي العامة. يسميها القانون: الأراضي الوطنية والموات والخالصة والمستحدثة والساحلية. فإن تداخل ما اشتريته معها، فعدم سماع ادعائك بعد المهلة خطر حقيقي. والأفضل حسمه مبكرًا.

البساتين والأراضي الزراعية خارج حدود المدن. تضع الملاحظة ٣ من المادة ١٠ مسارًا منفصلًا لهذه الأراضي ولنطاق المخططات الهادية للقرى: تحدد مؤسسة الإسكان أو شؤون الأراضي الحائز وتعد خريطة، وبعد الاستعلام من الموارد الطبيعية يُعلن ذلك. وأمام ذوي الشأن ستة أشهر للاعتراض. فإن كانت لديك أرض كهذه، فاسأل مكتب شؤون الأراضي أو مؤسسة الإسكان في منطقتك.

السند ليس إذنًا بالبناء. يجعل السند الرسمي العقار باسمك، لكنه لا يغيّر استخدام الأرض. فقبل الإنفاق على التصميم، راجع قائمة شراء الأرض ومسار رخصة البناء. وإن كانت الأرض بجانب نهر فهناك حرم النهر أيضًا، وللمبنى الجاهز ما يجب فحصه قبل الشراء.

المصدر: المادة ١٠ والملاحظة ٣ من القانون — اختبار (بالفارسية)

تحفظان أخيران

لم يستقر هذا القانون بالكامل بعد. فقد قالت المتحدثة في ربيع ٢٠٢٦ إن ١٠ من ١٤ لائحة تنفيذية قد أُقرت وإن الإطلاق يتم على مراحل. فقد تكتمل هذه التواريخ بإعلانات جديدة؛ وقبل أي قرار، اسأل كاتب العدل أو دائرة التسجيل عن آخر الوضع.

وهذا المقال ليس استشارة قانونية. فإن تضمنت قضيتك بائعًا متوفى أو سلسلة عقود أو نزاعًا على الحدود، فتحدث إلى محامٍ عقاري.

إن حُسم سند أرضك في بابل أو بابلسر أو سرخرود أو آمل أو ساري وحان وقت التصميم، فدع ما بعد ذلك لنا.